Activiteiten
Aankoop
Er komt nog al wat kijken bij een aankooptransactie. Bijvoorbeeld de waardebepaling van het object de contacten met de notaris of de onderhandelingen. Kennis van de wirwar aan regelgeving over bijvoorbeeld bouwkundige aspecten, is van groot belang. Zo is de juiste waardebepaling een belangrijk onderdeel van de voorbereiding van een makelaar.
Is de opdrachtgever gerechtigd om die opdracht te geven? Is er door niemand beslag gelegd op het onroerend goed? Wat staat er in het bestemmingsplan? Zijn er planologische plannen die gevolgen hebben voor de waarde van het onroerend goed? Zaken die vooraf goed duidelijk moeten zijn.
Verkoop
De verkooptransactie vraagt de nodige inspanning en expertise. Voor de meeste mensen is het een van de belangrijkste beslissingen van hun leven. Daarom is een goed advies en persoonlijke begeleiding van een vertrouwde adviseur van groot belang. F. Verburg kent het gebied en kan een gedegen oordeel geven over de staat van het te koop staande huis. F. Verburg is ervaringsdeskundige die elke dag met aankoop- of verkooptransacties bezig is en dus een reële koop- of verkoopsom kan bepalen.
Het aan- en verkopen van onroerend goed is een persoonlijke en soms emotionele zaak. Het is daarom van belang een professionele bemiddelaar in huis te hebben. Wij hebben zicht op de markt en kunnen met u in alle rust uw opdracht analyseren en de mogelijkheden bekijken.
Door ons worden, in regelmatig overleg met u, tijdens het traject aanpassingen aan de reacties en marktontwikkelingen voorgesteld en bij akkoord uwerzijds toegepast, zodat er praktische begeleiding is van het begin tot het eind.
Onteigening
Kantoor Verburg heeft ervaring in onteigening van onroerend goed. Dit is reeds gestart in 1980 met de eerste aankopen vanwege de dijkversterkingen in het rivierengebied. Medio 1999 zijn deze versterkingen ook daadwerkelijk uitgevoerd.
Voorts heeft Kantoor Verburg ook ervaring met boerderijverplaatsingen ten behoeven van stadsuitbreiding. Een mooi voorbeeld hiervan is de buurt Passewaaij (Tiel) wijk 2 t/m 7 welke reeds is gerealiseerd.
Ervaring met het wijken voor het algemeen belang versus het individueel belang als onroerend goed eigenaar is in ruime mate bij ons kantoor aanwezig.
Heden 2021 is de nieuw geplande dijkversterking weer actueel.
Inzake diverse objecten is ons kantoor ingeschakeld voor advisering eigenaren ten opzichte van waterschap Rivierenland, waarbij wij trachten de positie van de eigenaren zo correct mogelijk te verdedigen.
Pacht
Kantoor Verburg is actief betrokken bij pacht en verpacht.
Toelichting pacht versus mondelinge overeenkomsten:
Mondelinge pacht of huurovereenkomst voor grond met een professionele agrarische partij wordt altijd gezien als reguliere pacht. Derhalve worden in principe bijna alle overeenkomsten over agrarisch grondgebruik - zonder een wettelijk goedgekeurd pachtcontract, geliberaliseerd pachtcontract of een erfpachtovereenkomst - gezien als reguliere pacht bij rechtszaken. In het algemeen wordt het door de rechter ook zo uitgelegd, in 99% van de gevallen.
Wij adviseren agrariërs bij het tijdelijk willen verpachten/verhuren van grond altijd gebruik te maken van een deskundige en hiervoor een geliberaliseerde tijdelijke pachtovereenkomst te gebruiken of een erfpachtovereenkomst welke minimaal 26 jaar dient te lopen. Deze tijdelijke contracten, mits goed gebruikt en geformuleerd, kennen een vaste einddatum waardoor na die tijd de grond ook vrij beschikbaar is en zijn volle verkoopwaarde behoudt.
De fiscale waarde van reguliere verpachte grond is 60% (2018) van de vrije marktwaarde.
Taxatie
( - geen NWWI taxaties t.b.v. woningfinanciering - )
Taxatierapporten zijn vaak een uitgangspunt bij belangrijke beslissingen.
Wij verzorgen taxatierapporten i.v.m.
- bedrijfsoverdrachten of -beëindiging
- onteigening
- waardebepaling voor verkoop of aankoop
- vraagprijs
- waardebepaling fiscaal / minnelijke waarderingen met de belastingdienst - c.q. vastlegging waarde in overleg met de belastingdienst betreffende onroerende goederen.
Inzake taxatierapporten ten behoeve van financiering woningen, deze worden door ons niet uitgebracht daar wij geen lid zijn van het NWWI of ander validerend instituut ten behoeve van financiering woningen.
F. Verburg maakt voor u een taxatierapport waarbij zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met alle factoren, zoals het doel van de taxatie, de toekomstige bestemming, de nu geldende bestemming, de gebruiksmogelijkheden van de locatie en de actuele marktontwikkeling
Bedrijfsverplaatsingen (agrarisch)
Bedrijfsverplaatsingen (agrarisch) uit toekomstige nieuwbouwlocaties waar de desbetreffende overheid een besluit heeft genomen tot ontwikkeling van een gebied tot woningbouw, industrieterrein of andere openbare doeleinden.
Nadat een dergelijk besluit in een definitieve fase is gekomen kunnen wij voor eigenaren van gronden van bedrijven in dergelijke gebieden de verplaatsing ter hand nemen of voor de grondeigenaren van losse percelen de verkoop aan de overheid of overige geïnteresseerden behartigen.
Na eerste gesprek op basis toekomstige bestemming, rekening houdend met verwachtingswaarde, kan, wanneer kandidaat opdrachtgever zulks wenst, opdrachtsamenstelling volgen.
Na uitwerking concept opdracht, welke met opdrachtgever wordt doorgesproken en aangepast aan eventuele bemerkingen opdrachtgever volgt definitieve opdracht. Deze wordt nogmaals doorgesproken met opdrachtgever en hierin worden alle in en outs van de toekomstige verplaatsing vastgelegd.
Vervolgens bekendmaking medewerking aan onvrijwillige verplaatsing krachtens overheidsdwang waarbij opdrachtgever bereid is hieraan medewerking te verlenen in het kader van onvrijwillige verplaatsing doch niet als vrijwillige verplaatsing.
Hierna contact onderhouden met marktpartijen, gemeente en ontwikkelaars, en bekijken of er op dat moment een overeenstemming is te bereiken of dat hier eerst nog geruime tijd overheen dient te gaan.
Indien één der partijen serieus wil onderhandelen dan bezien of een akkoord bereikbaar kan zijn met alle voorwaarden en specifieke zaken en speciale bedingen en voorwaarden zoals in dergelijke overeenkomsten gebruikelijk zijn.
Indien consensus is te bereiken volgt daarna vastlegging in een overeenkomst, waarna deze overeenkomst dient uitgevoerd te worden zoals overeengekomen is.
Nadat e.e.a. juridisch voldoende definitief en onherroepelijk is dient de vervangende locatie z.s.m. verworven te worden doch hierbij dient altijd eerst de verkoop definitief en onherroepelijk vastgelegd te zijn.
Separaat hieraan kan de opdracht tot aankoop, begeleiding en verwerving van een vervangende locatie worden uitgevoerd in overleg en zoals opdrachtgever dit wenst met terug vestiging binnen een regio waar opdrachtgever de voorkeur voor heeft.
Alle stappen in dit traject vereisen een uiterste zorgvuldigheid en een terughoudende opstelling in het aangaan van verplichtingen voordat de verkoop definitief en onherroepelijk is vastgelegd en ook bij de aankoop dient een zeer voorzichtig beleid gevoerd te worden om niet in een aankoop transactie te belanden die men niet bedoelt.
Gezamenlijk, adviseur met opdrachtgever, dienen hier zo secuur mogelijk mee om te gaan.
Overig o.g. advisering
Kantoor Verburg is ook uw makelaar voor allerhande overige advisering rondom onroerend goed. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:
- WOZ waarde (klopt die van uw onroerend goed nog wel?)
- Bestemmingswijziging (wat zijn hierbij uw rechten en plichten?)
- Bedrijfsverplaatsingen (welke invloedsfactoren dient u rekening mee te houden?)
Advies inwinnen
Zou u graag extra advies willen over uw specifieke situatie omtrent bovenstaande punten? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.